Achat appartement Paris 17 occupé-Immobilier Batignolles-Agence immobiliere

En 2004, selon le ministère de l'équipement la construction de logements neufs a été en très forte progression (+ 16 % par rapport 2003) et les mises en chantier ont atteint le chiffre record de 362 887. Un tel niveau n'avait pas été observé depuis plus de vingt ans. Mais ce succès s'accompagne d'un revers en terme de coût... Le prix des maisons a progressé en moyenne de 6,2 % entre le quatrième trimestre 2003 et le quatrième trimestre 2004, tandis que pour les appartements, l'augmentation a été en moyenne 9,4% au mètre carré. Conscients des difficultés toujours plus grandes pour les acquéreurs de boucler leurs dossiers de financements en dépit de la baisse historique des taux d'intérêts, les banques mettent à la disposition des candidats acquéreurs des formules de crédit toujours plus adaptées. Dans certains cas qui pour l'heure demeurent l'exception avant, n'en doutons pas, d'être généralisées du fait de la concurrence, quelques banquiers et promoteurs nouent des partenariats dont les lecteurs de SeLoger Neuf peuvent trouver des exemples en parcourant les offres de ventes publiées dans ce même magazine. Ces offres couplées d'acquisition et de financement sont spectaculairement attrayantes. A condition de s'adresser au banquier recommandé par le promoteur (ou inversement), le candidat acquéreur peut réserver immédiatement un logement neuf livrable dans plusieurs mois et ce, d'autant plus facilement, qu'il n'a rien à débourser immédiatement. Aucun acompte n'est demandé lors de la réservation et les frais de dossiers ne sont pas facturés. En outre, ces offres s'adressent aussi bien aux investisseurs qu'à ceux qui désirent se loger eux même ainsi que leur famille alors même qu'ils n'auraient pas d'épargne ou qu'ils préfèreraient employer celle dont ils disposent à d'autres fins. Enfin, pour que le confort financier du client soit optimal, le remboursement du crédit ne commence qu'à compter de l'emménagement dans les lieux. Ajoutons que lorsque le candidat emprunteur souhaite investir pour louer, des packages incluant la gestion locative, la recherche du locataire et la première mise en location, une assurance multirisques habitation, une garantie de loyers impayés couplée à une garantie d'occupation lui sont proposés. Il convient cependant de souligner que les solutions financières de ce type consistent en un aménagement contractuel convenu entre le banquier, le promoteur et le candidat acquéreur dont la finalité est de rendre le plus agréable possible l'acquisition d'un logement. Si les contraintes inhérentes à l'acquisition d'un logement non encore construit ainsi que les gardes fous institués par la loi pour protéger le consommateur sont apparemment gommés, il y a urgence à rappeler à l'acquéreur qu'il doit redoubler de vigilance avant de s'engager. Plus que jamais, en raison notamment du niveau des prix atteints par l'immobilier, la valeur intrinsèque du logement, son implantation géographique, la qualité de la construction et des matériaux employés, le potentiel locatif en cas d'investissement, doivent être appréciés à leur exacte mesure. Sinon, les risques de désillusion, à commencer par celui qui consisterait à devoir constater, mais un peu tard que le bien à été trop cher payé, le guettent.

Evoquer le risque de payer trop cher un logement neuf, cela revient à se poser la question de savoir à partir de quel niveau de prix il n'est plus réaliste (ou raisonnable) d'acheter. Et accepter ce postulat, c'est admettre implicitement qu'il existe un prix du marché en matière de logement. Or, de plus en plus nombreux sont les intervenants qui soutiennent qu'évoquer la notion de juste prix ou celle de prix de marché en matière immobilière relève du défit. Ces spécialistes soutiennent en effet qu'en matière de logement, la notion de prix du marché ne serait qu'une vue de l'esprit et que le (niveau du) prix de vente est seulement déterminé par l'acquéreur qui accepte d'acheter au prix ou le vendeur accepte de se départir de son bien. Pour notre part, nous pensons que le juste prix d'un logement se détermine après négociation au moment de l'achat, à l'aune du prix que chacun accepte de payer pour servir ses intérêts particuliers, à savoir l'acquisition d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien destiné à procurer un revenu locatif.

Acheter un logement pour se loger, cela revient à construire un patrimoine. Pour chaque chef de famille désireux de se prémunir contre les aléas de sa propre existence et par extension, de protéger sa famille, c'est la plus crédible des garanties. En investissant de la sorte, le chef de famille assure une relative sécurité matérielle à sa famille ce qui correspond à la vocation première d'un patrimoine. En termes économiques, le bien-fondé de l'investissement réalisé dans une résidence principale tient dans le fait qu'il correspond à la satisfaction du besoin de se loger, lequel est connecté à une nécessité économique permanente : le prix que chacun est prêt à payer pour habiter sous un toit. Dans ce cas, la notion de juste prix pourra être évaluée par chacun par comparaison du prix qu'il aurait à payer pour habiter soit en qualité de propriétaire, soit en qualité de locataire. On notera que certaines des contraintes qui s'imposent à ceux qui cherchent à acheter pour se loger sont similaires à celles qui s'imposent à ceux qui cherchent à louer. La principale qui est d'ordre budgétaire se résume ainsi : que ce soit pour payer une location ou rembourser un crédit immobilier, un candidat à la recherche d'une habitation ne peut pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus à cette dépense. Ce pourcentage est automatiquement appliqué par les banques lorsqu'elles accordent un crédit ainsi que par les bailleurs, lorsqu'ils acceptent le dossier d'un candidat locataire. Ce ratio de charges financières permet de parer aux dépenses nouvelles qui incombent aux propriétaires et aux locataires, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien...) du logement.

Du point de vue patrimonial le sort de l'emprunteur est plus enviable que celui du locataire. La seule application de l'indice INSEE du coût de la construction qui permet au bailleur d'actualiser le prix des loyers en fonction de la hausse des prix a fait subir à ces derniers une augmentation de 4,58 % au 3eme trimestre 2004 puis encore de 2,82 % à la même période en 2003. Bilan ? Pour se loger, un locataire dépense tous les ans, sans aucun espoir de la récupérer, une somme égale à douze fois son loyer mensuel et ceci fait, doit se contenter d'espérer que sa prochaine augmentation de loyer ne sera pas prohibitive. A titre d'exemple, l'impact de l'indexation des loyers est donné par cette simulation : un loyer payé aujourd'hui 1000 €, indexé au taux de 1,5 % par an, coûtera 1250 € dans 15 ans ou encore 1558 € si le taux d'indexation est de 3 % par an... Conséquence : la seule perspective qui s'ouvre au locataire est de verser un loyer qui ne cessera d'augmenter et ce, indépendamment du fait qu'il soit actif, chômeur ou retraité. A supposer que les loyers continuent d'augmenter alors que l'érosion des pensions de retraites persiste, les futurs retraités locataires seront confrontés à une situation inextricable. Autant dire que le statut de locataire se marie mal avec l'angoissante situation des régimes de retraites.

L'emprunteur quant à lui, pour peu qu'il ait opté pour un crédit immobilier à taux fixe, connaît au franc près, le coût de son crédit pour toute la durée de son engagement. Par surcroît, dès le paiement de la dernière échéance, les seules dépenses qui lui incombent sont les frais d'entretien. S'il vend son bien, le propriétaire récupère la valeur prise par leur logement au bout des 15 ans, sans aucune incidence fiscale, car la vente d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus values.

Bâtir un patrimoine : une affaire de patience à la portée du plus grand nombre

Les moins fortunés peuvent acquérir leur résidence. Pour ce faire, les banquiers proposent des crédits remboursables sur 30 ans ce qui rend comparable la dépense que représente une location à celle correspondant à un investissement immobilier. L'allongement à 30 ans de la durée de remboursement d'un crédit entraîne une baisse de l'ordre de 30 % du montant des mensualités de remboursement. En contre partie, le coût global de l'opération est multiplié par 2,5 environ. Comme le prouvent les exemples qui suivent, ces circonstances permettent à chacun de constituer un patrimoine confortable.

A cet égard, le cheminement immobilier de Marc et Sophie est très significatif. Ils déclarent en effet : « En 2025, nous serons tous les deux à la retraite. Nous aurons fini de rembourser notre crédit et notre patrimoine vaudra environ 1 000 000 € et la question des retraites ne nous angoisse pas. » Un tel patrimoine a été bâti en quelques décennies sans aucune intention spéculative. « Lorsque nous nous sommes rencontrés en 1982, nous dit Sophie, Marc était responsable dans un hypermarché à Cergy Pontoise, tandis j'étais encore étudiante. A l'époque, nous avions la chance d'habiter un studio que mes parents mettaient à notre disposition. Ceci étant, dès que j'ai commencé à travailler, nous nous sommes logés plus convenablement. Un dimanche après midi, lors d'une promenade sur les bords de l'Oise, nous avons découvert par hasard un programme neuf en cours de construction. Nous avons flashé sur l'emplacement et avons signé le jour même après avoir visité l'appartement témoin. A l'époque, cette acquisition nous a coûté 50 000 €. Grâce à notre épargne et à l'aide de nos parents (qui nous ont cédé leurs droits à prêts au titre de leurs plans d'épargnes logements), nous avons remboursé ce premier emprunt de 20 000 € en 5 ans.

Cette première étape franchie, nous avons été confrontés à un problème d'espace en raison de l'arrivée de notre fils Félicien. Pour financer les 125 000 € nécessaires au financement de notre trois pièces neuf à Pantin nous avons revendu notre studio 75 000 €. Grâce à cette plus value non imposable de 25 000 €, nous avons pu emprunter sur 12 ans à un taux de 9,7 % les 50 000 € qui nous manquaient pour boucler l'opération. Sans l'avoir spécialement voulu, nous étions déjà sur la voie de la constitution d'un patrimoine confortable. Ce crédit qui nous coûtait 586 € chaque mois était de toute façon inférieur au prix de la location d'un appartement comparable à celui dans lequel nous habitions.

Depuis 1 an, nous sommes à Paris dans un appartement de 4 pièces de 98 m² dans le 13ème arrondissement que nous avons acheté 450 000 €. Pour le financement, nous avons d'abord revendu notre trois pièces à Pantin exactement le double de son prix d'achat, soit 250 000 €. Pour les 200 000 € manquant, nous nous sommes endettés sur 20 ans à 6 %. Chaque mois, ce crédit immobilier nous coûte 1432 €, ce qui est somme toute, une somme très raisonnable compte tenu de l'environnement du quartier et du standing élevé de notre appartement. »

En matière d'immobilier neuf, il arrive le plus souvent que l'on doive s'engager à acheter alors que l'immeuble n'est pas sorti de terre. Pour se lancer sans crainte dans cette opération, quelques précautions indispensables doivent être prises. Nous n'insisterons pas sur l'évidente importance qui doit être accordée à la description du futur logement, à la surface habitable, au nombre de pièces, au type et à la qualité des matériaux et à la situation du logement dans l'immeuble (exposition, étage) ainsi qu'aux équipements collectifs et à leurs conditions d'utilisation s'il s'agit d'un appartement. Ensuite, mieux vaut se rendre sur les lieux pour prendre le pouls de l'environnement, évaluer la fréquentation du quartier et connaître les équipements (écoles, commerces, etc...) et transports en communs.

Quant au constructeur, il doit impérativement justifier d'une assurance garantissant son activité et sa responsabilité. Ceci fait, vous pourrez vous engager dans les différentes étapes du contrat de vente sur plan. Ce contrat parfaitement réglementé, assure une excellente protection du consommateur. La première d'entre elles consiste en la signature d'un contrat préliminaire, autrement dénommé contrat de réservation.

En signant ce premier document, le vendeur prend l'engagement de réserver un logement à l'acquéreur, en contre partie de quoi, celui-ci verse un dépôt de garantie. Ce contrat doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter de la réception de ce contrat, s'écoule un délai de renonciation de 7 jours. Si l'acquéreur se rétracte pour l'un des motifs prévus par la loi (voir ci-après) par lettre recommandée avec demande d'avis de réception avant l'expiration de ce délai, son dépôt de garantie lui est restitué sans pénalité.

Le contrat de réservation contient obligatoirement la description détaillée du logement, la surface habitable, le nombre de pièces et les dépendances, une note technique décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, une liste des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation, le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision du prix (qui ne peut intervenir que dans la limite de 70 % de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente), la date de la signature du contrat de vente définitif, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage éventuellement à obtenir pour le compte de l'acquéreur, les conditions légales permettant au candidat acquéreur de se rétracter et de récupérer son dépôt de garantie.

Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur demande au candidat acquéreur le versement d'un dépôt de garantie. Cette somme est égale à 5% au maximum du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente définitif doit être signé dans un délai d'un an ou plafonné à 2% au maximum du prix de vente, si le délai est de 1 à 2 ans. Dans le cas où le délai prévu pour la vente définitive serait supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Versé sur un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur dans un établissement de crédit ou chez un notaire, le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de vente définitif.

Les motifs que le candidat acquéreur peut invoquer pour renoncer sans pénalité à son projet, sont prévus par la loi. Il en est ainsi lorsque le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif ou lorsque le prix de vente est supérieur d'au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé selon les dispositions prévues au contrat préliminaire. Il en est de même si les crédits sollicités pour le financement de l'acquisition ne sont pas obtenus ou si le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à obtenir pour le compte de l'acquéreur est inférieur de 10% à ce qui était prévu dans le contrat de réservation. Enfin dernière cause prévue de rétractation. Le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas aux énonciations du contrat de réservation et ses différences diminuent de plus de 10% la valeur du logement. Cette même règle vaut également si l'un des équipements promis n'est pas réalisé.

En pratique, le candidat qui renonce à l'achat d'un logement pour un motif légal ou contractuel doit adresser en recommandé sa demande de remboursement au vendeur et à l'organisme auprès duquel le dépôt a été effectué. Le remboursement intégral doit dès lors intervenir dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date de la demande de remboursement. A défaut de renonciation, la vente définitive peut intervenir.

Comme il est d'usage réglementaire, le contrat définitif de vente est signé devant un notaire. Il doit préalablement être remis au candidat acquéreur au moins un mois avant la signature. Ce délai permet d'en vérifier la conformité avec le contrat de réservation et de passer à l'étape ultime de la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

La signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique la conséquence suivante : l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur et s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il doit assumer en conséquence tous les risques qui pèsent sur tout propriétaire au fur et à mesure de l'édification de son logement ce qui impose la souscription d'une assurance incendie et responsabilité civile dès la signature du contrat de vente. Le vendeur, quant à lui, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il continue donc de diriger les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises.

Certaines clauses obligatoires doivent figurer dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement. A défaut, l'acquéreur peut en demander l'annulation en justice avant l'achèvement des travaux. Ainsi, lorsque le contrat de vente indique que le prix doit être payé à l'aide d'un prêt, une condition suspensive d'obtention de prêt(s) doit être prévue. Rappelons l'importance de cette clause qui permet, lorsque l'acquéreur n'obtient pas son crédit, que toute les sommes versées d'avance lui soient intégralement remboursées sans retenue ni indemnité. Ajoutons que dans l'hypothèse ou l'acquéreur n'envisage pas de recourir à un prêt, il doit rédiger, de sa propre main, une clause selon laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi sur le crédit immobilier. A défaut de cette indication, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts.

Le contrat de vente définitif doit contenir une description exacte et détaillée du logement. Ainsi, le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux du logement doivent être précisés en annexes du contrat dans un devis descriptif. La nature, le mode d'exécution des ouvrages ainsi que les caractéristiques techniques des équipements utilisés doivent figurer dans une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Enfin, lorsque le logement fait partie d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, le contrat de vente doit préciser la situation exacte du logement dans l'immeuble ou l'ensemble d'immeubles, la liste détaillée des équipements collectifs ainsi que leurs conditions d'utilisation.

Doivent également être annexées au contrat ou figurer dans un document consultable chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. Ce document décrit le plan des bâtiments de l'ensemble immobilier et fait apparaître leur nombre, leur emplacement, le nombre d'étages ainsi que les indications relatives aux équipements collectifs.

En outre, un exemplaire du règlement de copropriété doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature du contrat. Enfin, si le logement est situé dans un lotissement, l'arrêté autorisant le lotissement et le cahier des charges doivent être annexés au contrat de vente.

bon à savoir : pour éviter tout risque de contestation, il est préférable que le contrat indique une date de livraison plutôt qu'un délai de livraison. La clause de pénalité à la charge du vendeur en cas de retard dans le délai de livraison ayant dans ce cas de bien meilleure chance d'être efficace.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique que l'acquéreur paye le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ainsi, dès la signature du contrat de vente, l'acquéreur verse une partie du prix représentant ses droits sur le sol et sur les constructions éventuellement déjà existantes. Ensuite, les paiements ultérieurs interviennent en fonction de l'état d'avancement de la construction, soit 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (installation de la toiture), 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % est payable lors de la remise des clés, sauf si des réserves justifiées sont émises lors de la livraison. Ajoutons que lorsque la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne peut être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Cela dit, l'engagement du candidat acquéreur est bien réel et des sanctions sont prévues en cas de non ne respect de l'échelonnement des paiements. Les pénalités ne peuvent dépasser 1% du montant à verser par mois de retard.

Important : si le vendeur met l'acquéreur en demeure d'effectuer les paiements prévus au contrat, celui-ci doit régulariser dans le mois pour éviter la résiliation du contrat. En cas de difficultés de paiement, l'acquéreur peut toutefois saisir le juge pour tenter d'obtenir des délais de paiement...

Lorsque le constructeur-vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux, les versements de l'acquéreur ne doivent pas dépasser 20% du prix total à l'achèvement des fondations, 45% du prix total à la mise hors d'eau et 85% du prix total à l'achèvement de la maison, en cas d'achat d'une maison isolée dont les fondations sont achevées ou si la maison est située dans un ensemble de moins de 20 maisons.

La révision du prix ne peut avoir lieu que dans des limites fixées par la loi. La révision est en effet limitée à une variation de 70%, au plus, de l'indice BT01 publié mensuellement au JO, entre la date de la signature du contrat et la date de paiement de chaque acompte. L'indice pris en compte est le dernier publié au jour de la signature du contrat de vente. La révision se faisant au fur et à mesure des versements correspondant aux étapes d'avancement des travaux (achèvement des fondations, mise hors d'eau et achèvement des travaux). En revanche, si la clause de révision du prix de vente n'est pas incluse dans le contrat, le prix ne peut pas être modifié.

Les candidats acquéreurs déjà propriétaires d'un bien immobilier, peuvent recourir à divers montages financiers qui reposent sur la conservation, pour une durée plus ou moins longue, du logement qu'ils possèdent. Plutôt que de vendre ledit logement et de réinvestir immédiatement le produit de cette vente dans un logement neuf, un montage financier reposant sur l'augmentation de l'endettement, le recours éventuel à un crédit relais et la possible mise en location du bien peut être mis en place. Ces solutions s'adressent aux propriétaires qui ne souhaitent ou ne peuvent pas revendre immédiatement pour acquérir une nouvelle résidence et qui peuvent cependant obtenir de leur banquier les fonds nécessaires au financement de leur habitation. Tel est l'objet des prêts relais au titre desquels les banques peuvent accorder une avance de trésorerie représentant jusqu'à 90% de la valeur du bien déjà possédé. Ce prêt se décompose en deux périodes. La première pendant laquelle l'emprunteur ne paye que les intérêts et les assurances courants sur la totalité des sommes prêtées. La seconde qui débute dès la revente du bien et le remboursement partiel du crédit, pendant le capital restant dû est remboursé selon les modalités de durées et de taux définies lors de la souscription du prêt relais.

L'efficacité du crédit relais, repose sur l'aménagement contractuel des modalités de remboursement des crédits. Par exemple, lorsqu'un candidat emprunte à taux constant, 150 000 € à 4,56 % pendant 15 ans, ses mensualités de remboursement sont de 1 152 €. Le premier mois, la part de capital est de 582 €, celle des intérêts de 570 €, les assurances n'étant pas prises en compte. Le crédit relais consiste à convenir avec l'établissement prêteur, que l'amortissement, c'est à dire le remboursement du capital sera retardé. Le plus souvent, ce différé est au maximum de 24 mois. Ainsi, une somme de 150 000 € pourrait ne coûter que 570 € par mois, c'est à dire le prix des intérêts pendant le temps estimé nécessaire à l'emprunteur pour vendre son propre bien.

Le propriétaire d'une maison estimée à 150 000 € veut acquérir un appartement neuf de 225 000 €. Une opération crédit relais peut être envisagée. La banque prêtera à court terme 225 000 €, sachant que l'emprunteur remboursera 150 000 € dès qu'il aura revendu son propre logement. Les 75 000 € restants seront ensuite remboursés au titre d'un prêt à taux fixe (ou éventuellement variable) pendant une durée de 10 ou 15 ans.

Explication : 225 000 à 4.56 % à taux fixe pendant 15 ans, coûtent 1 728 € par mois. Lors de la première mensualité, la part de capital remboursée est de 873 € tandis que la part d'intérêts est de 855 € (hors assurances). L'opération crédit relais se résume ainsi. L'emprunteur met son habitation en vente au prix de 150 000 € et s'engage à rembourser cette somme à son banquier dès que la cession interviendra. En contre partie, il ne rembourse que les seuls intérêts de la somme empruntée – soit 855 € – pendant le temps nécessaire à la vente de son bien. La vente faite et le crédit partiellement remboursé, il n'est plus débiteur que de 75 000 € (225 000 € = prix du logement neuf – 150 000 € = prix du logement vendu) remboursable comme un crédit immobilier classique, au taux et pendant la durée convenus lors de la souscription du crédit relais.

Le montant du prêt relais dépend de la valeur du bien dont la revente permet le remboursement partiel du crédit. A cet égard, il convient de retrancher à cette valeur les crédits qui resteraient éventuellement dus. Dans un tel cas, les crédits en cours souvent contractés à des taux moins avantageux que ceux actuellement en vigueur peuvent être repris et renégociés dans le cadre du crédit relais. Ensuite, se pose la question de l'évaluation de votre logement. Par sécurité, l'établissement prêteur prévoit une marge variable entre 10 et 20 % de la valeur estimée du bien. Cela permet de tenir éventuellement compte de la surévaluation de la valeur de son bien par le propriétaire.

En ce qui concerne la question du remboursement d'un crédit relais, la règle traditionnelle selon laquelle les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser le tiers des revenus de l'emprunteur s'applique. La formule repose cependant sur le fait que l'emprunteur est déjà propriétaire d'un logement et que par définition ses charges baisseront dès qu'il aura remboursé une partie de son crédit grâce à la revente de son bien. Il y donc une place importante pour la négociation, et la préparation d'un tel dossier doit être particulièrement soignée pour obtenir les meilleures conditions. Les candidats au prêt relais ne doivent négliger aucun des avantages dont ils peuvent bénéficier notamment au titre des prêts aidés et autres petits prêts (1 % logement, prêts de la famille, etc...) D'ailleurs, le montage du dossier peut induire de substantielles incidences sur les coûts annexes de l'opération. Pour se prémunir, le banquier prend une garantie sur le bien acheté. Il peut s'agir selon les cas, soit d'une hypothèque soit d'un privilège de prêteur de denier ou éventuellement d'une caution délivrée par un organisme habilité. Lorsque l'opération semble parfaitement sûre, il pourra éventuellement accepter, s'agissant du bien à vendre, de différer la prise de garantie pendant un certain laps de temps ou simplement y renoncer...

Monsieur Renoir était propriétaire depuis 1975 d'un 2 pièces de 40 m² à Paris et n'a pas cédé à une offre d'achat de 100 000 € lorsqu'il a voulu se loger plus confortablement. En 2004, l'intéressé a emprunté la totalité des 150 000 € nécessaires à l'achat d'un 2 pièces neuf en banlieue parisienne. Conseillé par un agent immobilier, Monsieur Renoir a loué son logement en meublé au prix de 850 € net chaque mois pendant le temps nécessaire à la vente. Ce faisant, le remboursement de ce crédit lui a coûté 1 152 € par mois à 4,56 %. En janvier 2005, un agent immobilier lui a transmis une offre de 125 000 € d'un candidat acquéreur. Cette proposition a été acceptée et Monsieur Renoir a pu rembourser partiellement et sans frais son prêt par anticipation. Aujourd'hui, il ne lui reste plus que 25 000 à rembourser sur 15 ans au taux de 4,56 %, soit 192 € par mois. S'il avait accepté de vendre à 100 000 €, Monsieur Renoir aurait du rembourser 50 000 € pendant 15 ans, soit 384 € par mois.

Le régime des plus values immobilière des particuliers

Depuis le 1er janvier 2004, le régime des plus values réalisées par les particuliers au moment de la vente d'un logement a été très sensiblement modifié.

Les biens exonérés

L'exonération d'impôts sur les plus values réalisées lors de la vente d'une résidence principale est maintenue, à condition que le bien constitue la résidence principale du cédant au moment de la vente. Désormais, la condition de durée d'occupation minimale de 5 ans au moment de la vente n'est plus exigée lorsque l'occupation du bien par la contribuable n'a pas été continue depuis l'acquisition du bien. Par ailleurs, la plus-value est exonérée lorsque le contribuable détient le bien dans son patrimoine depuis 15 ans au lieu de 22 ans auparavant. Les ventes dont le montant est inférieur à 15 000€ sont exonérées d'impôt. L'exonération s'applique séparément à chaque vente réalisée au cours de l'année et remplace le montant annuel global de cessions exonérées qui était antérieurement fixé à 4 600€.

L'exonération des ventes liées aux expropriations est maintenue. Dans un délai porté à 12 mois au lieu de 6, l'indemnité peut être utilisée pour l'achat, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles, sans tenir compte de leur destination. En revanche sont supprimées les exonérations concernant la première cession d'un logement autre que la résidence principale, celles qui bénéficiaient au vendeur dont le patrimoine immobilier était inférieur à 61 000 € et celles concernant les ventes de terrain agricole ou forestier.

Le calcul de la plus-value

La plus-value, c'est la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Le prix de vente étant le prix stipulé dans l'acte de cession, éventuellement majoré des charges et indemnités qui incombent au vendeur et qui ont été mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, auquel on retranche les frais de cession (TVA éventuellement, commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque).

Le prix de cession est majoré de toutes les charges en capital ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit (sauf indemnités d'assurances reçues en cas de sinistre). D'autre part, des frais limitativement énumérés viennent en déduction du prix de cession sur présentation de justificatifs : il en est ainsi du montant de la TVA éventuellement acquittée, des frais versés à un intermédiaire ou un mandataire, des frais liés aux certificats et diagnostics obligatoires (termites, amiante, plomb...), des indemnités d'éviction versées au locataire, des honoraires éventuellement versés à un architecte pour une étude préalable à une demande de permis de construire ainsi que des frais de mainlevée d'hypothèque sur le bien.

Le prix d'acquisition

Pour les acquisitions à titre gratuit, il peut être majoré des frais d'acquisition et des droits de succession ou de donation pour leur montant réel. Pour les acquisitions à titre onéreux, le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire fixé à 7,5% au lieu de 10% auparavant. Quant aux travaux, ils doivent exclusivement avoir été réalisés par une entreprise pour être pris en compte, ce qui exclu ceux réalisés par le cédant lui-même.

Bon à savoir : à défaut de justification du coût réel des travaux, ceux-ci peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition du bien lorsque la vente intervient 5 ans après l'acquisition.

Pour les terrains à bâtir, le prix d'acquisition est majoré des frais de voirie, réseaux et distribution, imposés par les collectivités territoriales. Viennent également majorer le prix d'acquisition les charges en capital ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit.

Résidence secondaire : en cas de vente d'une résidence secondaire, le prix d'acquisition ne peut plus être majoré des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire.

La disparition du coefficient d'érosion monétaire

Autre innovation, l'application du coefficient d'érosion monétaire aux prix et frais d'acquisition, ainsi qu'au montant des travaux, est supprimée. Ce coefficient qui figure dans les pages chiffres et indices de ce magazine était destiné à rétablir la valeur du bien acheté en francs constants et s'appliquait en cas de plus values à long terme (délai de détention du bien supérieur à 2 ans).

Les abattements sur la plus-value

L'abattement pour durée de détention est désormais fixé à 10% par année de détention, décompté à partir de 5 ans de détention du bien. L'exonération est donc acquise au bout de 15 ans de détention contre 22 ans avant le 1er janvier 2004. L'abattement général annuel de 915 € est remplacé par un abattement de 1 000 € applicable à chaque cession réalisée au cours de l'année. Quant à l'abattement de 6 100 € qui était applicable en cas de vente d'une première résidence secondaire, il est supprimé.

La déclaration et le paiement de la plus-value

Les plus-values immobilières sont globalement imposées au taux de 26 % (16% à titre forfaitaire auxquels s'ajoutent 10% de prélèvements sociaux). De fait, la plus-value imposable n'est plus ajoutée au revenu global du contribuable, lequel n'a aucune déclaration à effectuer lorsque la plus-value est exonérée ou lorsque la vente ne donne pas lieu à une imposition. En cas de besoin, la déclaration de la plus-value est établie avec le notaire au moment de la vente, le paiement de l'impôt au trésor étant effectué directement par le notaire par prélèvement sur le prix de vente.

Avant de louer un logement, le choix du type de contrat de bail à mettre en œuvre doit être mûrement réfléchi. De cette question dépend la facilité avec laquelle le propriétaire pourra récupérer son bien pour en disposer librement. A coté de la formule classique du contrat de location vide, il existe celle de la location meublée qui offre certaines possibilités d'aménager les clauses du contrat de location. La réglementation applicable à ce type de contrat a toutefois été modifiée par la loi du 18 janvier 2005. Désormais la loi impose une durée minimale qui ne peut plus être inférieure à un an lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Par ailleurs, la loi nouvelle prévoit le renouvellement automatique du bail pour la même durée, sauf si le locataire a reçu trois mois avant l'échéance un congé motivé soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En cas d'un contrat de location vide, il convient d'être très prudent. L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 permet de louer vide, un logement pour une durée inférieure à trois ans et au minimum de 12 mois.

Le contrat de location vide est obligatoirement écrit et confère une certaine stabilité au locataire. Lorsque le propriétaire est une personne physique, la durée du contrat est en principe de 3 ans au minimum (6 ans autrement). Le loyer est déterminé librement au début du bail et ne peut être réajusté qu'à la date anniversaire de la location ou, le cas échéant, à la date fixée par les parties, en fonction de la moyenne annuelle de l'indice INSEE du coût de la construction (environ + 1 % par an). Exceptionnellement, la révision peut être supérieure, à condition que le loyer soit sous-évalué. Cet ajustement peut avoir lieu, lors du renouvellement du bail, c'est à dire une fois tous les trois ans, conformément à une procédure protectrice des droits du locataire.

En contrepartie, lors de l'entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie égal à 2 mois de loyer hors charges. Il doit s'assurer en souscrivant une assurance multirisques habitation et doit restituer le logement en fin de contrat dans le même état que celui dans lequel il l'a trouvé (état des lieux d'entrée), sous réserve de la vétusté.

La question des modalités de fin du contrat doit être soigneusement appréciée, notamment lorsque l'investissement est réalisé dans une perspective à court ou moyen terme. Pratiquement en effet, la vente d'un logement occupé est plus difficile que celle d'un logement vide et peut parfois s'accompagner d'une relative décote. Ainsi, en cas de location vide, le propriétaire ne peut donner congé qu'en fin de bail. Cette demande qui doit être réceptionnée par le locataire, 6 mois avant la date de renouvellement du bail et doit être justifiée, soit par un motif légitime et sérieux - par exemple, le locataire ne paye pas ou paye son loyer en retard -, par la mise en vente du logement ou parce que le propriétaire souhaite récupérer le logement afin d'y loger lui-même ou envisage d'y faire habiter les membres de sa famille. Ajoutons que lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, le bailleur doit lui proposer un logement à proximité correspondant à ses besoins.

En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'une priorité d'achat. Le propriétaire étant tenu de lui proposer d'acheter en premier. Le congé valant offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire ne n'y répond pas ou refuse l'offre, il doit quitter les lieux au terme du congé. S'il accepte, un nouveau délai de 2 mois ou 4 mois en cas de sollicitation d'un prêt, court à compter de l'expédition de l'offre pour signer l'acte de vente.

Pour sa part, le locataire peut quitter les lieux à tout moment sans avoir à fournir de motifs. Il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d'huissier au bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois à dater de la réception du congé par le bailleur. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de nouvel emploi suite à une perte d'emploi, lorsque le locataire bénéficie du RMI ou s'il a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile.

S'il les conditions impératives ci-dessus exposées paraissent trop contraignantes ou inadaptées à un projet d'investissement, le propriétaire peut en fixer lui-même les limites en concluant un contrat de location en meublé. Nous insistons cependant sur le fait que le contrat de location meublé est désormais beaucoup moins souple et adaptable que jadis, eu égard aux dispositions de la loi de janvier 2005 rappelées en encadré. Il n'en reste pas moins qu'en cas de location meublée, le bailleur est tenu de fournir au locataire tous les meubles qui lui permettront d'habiter dans les lieux. Si tel n'est pas le cas, le juge éventuellement saisi d'une contestation, peut qualifier le contrat de location vide... Hors cette contrainte, le bailleur dispose d'une autonomie suffisamment grande pour définir des modalités de location adaptées à ses convenances et ainsi dessiner un cadre juridique lui permettant de se procurer un complément appréciable de revenus.

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